Valoarea de lichidare a apartamentului. Cum diferă valoarea de lichidare de valoarea de piață? Evaluarea valorii de lichidare a bunurilor imobile as

Am vorbit despre evaluarea obiectelor contabile la noi și am remarcat că evaluarea în contabilitate se referă la măsurarea monetară a obiectelor contabile. De asemenea, în funcție de scopurile evaluării, distingem evaluarea efectuată pentru recunoașterea inițială a activelor, pe parcursul contabilizării ulterioare a acestora, precum și pentru raportare. Ce loc se acordă valorii de lichidare în tipurile de evaluare? Vă vom spune despre utilizarea valorii de lichidare în contabilitate în consultanța noastră.

Ce este valoarea de salvare?

Conceptul de valoare de lichidare poate fi găsit în Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. În ea, valoarea de lichidare este înțeleasă ca o valoare estimată, care reprezintă prețul cel mai probabil la care un obiect poate fi vândut pe piața liberă în condițiile în care proprietarul este obligat să vândă obiectul și, în consecință, perioada de prezentare a obiectului. obiect pe piața liberă este mai mică decât perioada tipică de prezentare a obiectelor similare în condiții normale.

În ceea ce privește conceptul de valoare de lichidare în scopuri contabile, nici Legea federală din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ „Cu privire la contabilitate” și nici PBU nu conțin conceptul de valoare de lichidare. Definiția contabilă a valorii de lichidare poate fi găsită numai în Standardele internaționale de raportare financiară, puse în aplicare pe teritoriul Federației Ruse în conformitate cu Ordinul Ministerului Finanțelor din 28 decembrie 2015 nr. 217n.

Astfel, definiția valorii de lichidare în raport cu activele fixe este dată în Standardul Internațional de Raportare Financiară (IAS) 16 „Imobilizări”. Se precizează că valoarea de salvare a unui activ este suma estimată pe care o entitate ar primi-o în prezent din cedarea activului, după deducerea costurilor estimate ale cedarii, dacă starea activului și durata de viață a acestuia ar fi cele așteptate la sfârșitul anului. durata de viață a acestuia (clauza 6 din IAS 16). O definiție similară a valorii de lichidare este dată în IAS 38 „Imobilizări necorporale” (clauza 8).

Cum se utilizează valoarea de lichidare în contabilitate

Cele de mai sus înseamnă că indicatorul valorii de lichidare în contabilitate este utilizat de acele organizații care aplică IFRS. Să prezentăm câteva aspecte ale contabilizării valorii de lichidare în conformitate cu IAS 16, adică în legătură cu activele fixe (active fixe).

Astfel, valoarea de lichidare a unui activ este utilizată la calcularea sumei deprecierii. La urma urmei, amortizarea în IFRS este calculată nu pe baza costului inițial, ci pe valoarea amortizabilă a activului (AV):

unde PS este costul inițial al activului sau o altă sumă luată drept cost inițial;

LP este valoarea de lichidare a activului.

Acest calcul arată că, în sensul IFRS, suma care va fi primită din cedarea unui activ amortizabil, adică valoarea de lichidare, nu este luată în considerare la calcularea amortizarii lunare. În același timp, în practică, valoarea de lichidare a unui activ este adesea nesemnificativă și, prin urmare, este considerată nesemnificativă la calcularea sumei amortizabile (clauza 53 din IFRS 16).

Valoarea de lichidare a mijloacelor fixe trebuie analizată sistematic (cel puțin, la sfârșitul fiecărui an) pentru modificări și, dacă este necesar, ajustată (clauza 51 din IFRS 16).

Dacă valoarea de lichidare a unui mijloc fix devine egală cu sau depășește valoarea sa contabilă, amortizarea unui astfel de obiect nu se acumulează (clauza 54 din IFRS 16).
Să reamintim că valoarea contabilă (BC) a unui activ conform IFRS 16 se găsește prin scăderea din valoarea unui astfel de activ nu doar amortizarea acumulată la data raportării, ci și pierderile din depreciere (

Valoarea de lichidare este prețul la care un obiect poate fi vândut pe piață într-un interval de timp limitat. Acest tip de valoare este întotdeauna mai mic decât valoarea de piață.

Condiția pentru apariția valorii de lichidare este prezența unor circumstanțe extraordinare care afectează schimbarea situației normale a pieței.

Unul dintre cele mai comune domenii de evaluare a valorii de lichidare este evaluarea unei întreprinderi în cazul în care devine necesar să dea faliment.

Factori care afectează valoarea de salvare

• Perioada de expunere. Există o relație directă între costul de lichidare și perioada de vânzare - cu cât este mai mic, cu atât costul este mai mic. Durata expunerii depinde de mulți factori: tipul proprietății, prețul inițial de vânzare, nivelul cererii etc.
• Situația economică generală de pe piață.
• Gradul de atractivitate al obiectului pentru piață. Atractivitatea unui obiect este determinată de caracteristicile sale individuale și depinde de cererea pentru un anumit tip de obiect.
• Factori subiectivi.

Evaluarea valorii de lichidare se efectuează în următoarele cazuri:

• dacă societatea este sub amenințarea falimentului;
• dacă evaluarea activității întreprinderii indică faptul că valoarea companiei la lichidare va fi mai mare decât în ​​cazul în care organizația continuă să funcționeze;

Metode de estimare a valorii de lichidare

1. Metoda directă. Această metodă implică utilizarea unei abordări comparative.

Metode utilizate:

• comparație vânzări - comparație directă cu analogi;
• Metoda analizei de corelare și regresie este o metodă cantitativă de determinare a dependenței valorii de lichidare a obiectelor de diverși factori.

2. Metoda indirectă - presupune calcularea costului de lichidare estimat prin evaluarea de piață. Valoarea de lichidare este egală cu prețul pieței minus reducerea pentru factorul de vânzare forțată.

Principala dificultate este determinarea cuantumului acestei reduceri. Depinde de mulți factori:

• atractivitatea obiectului;
• situația pieței;
• perioada de expunere;
• alti factori.

Din cauza lipsei de informații necesare pe piața rusă, reducerea la factorul de vânzare forțată se calculează prin mijloace experte. Statisticile arată că reducerea variază între 20-50%.

Estimarea valorii de lichidare in conditii de criza

Într-o piață care funcționează normal, obiectele sunt înstrăinate la prețurile pieței. În condiții de instabilitate economică, factori suplimentari încep să afecteze prețul, dintre care principalul este perioada limitată de vânzare. Prin urmare, evaluarea valorii de lichidare într-o criză este foarte relevantă.

Într-o situație de piață stabilă, perioada de expunere este determinată pe baza datelor statistice. În prezent, când există o situație complexă instabilă pe piață, calculul nu poate fi efectuat pe baza statisticilor. Prin urmare, în perioade de criză, în calcule predomină metodele experte. Acuratețea estimării valorii de lichidare depinde în mare măsură de experiența și nivelul de profesionalism al evaluatorilor.

Aurora Consulting North-West LLC - evaluare independentă a imobilelor comerciale.

Valoarea de lichidare - Aceasta este o evaluare a bunurilor imobiliare sau a activelor unei întreprinderi în formă monetară, atunci când sunt vândute pe piață într-o perioadă scurtă de timp, cu o nevoie urgentă de a genera venituri.

Draga cititorule! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați telefonic.

Este rapid și gratuit!

Aceasta este suma cu care vânzătorul trebuie să fie de acord, deoarece din cauza timpului limitat al tranzacției, nu este posibilă familiarizarea tuturor potențialilor cumpărători cu proprietatea vândută.

Prețul pentru reorganizarea unei întreprinderi poate fi determinat din orice proprietate deținută de întreprindere. Pentru a face acest lucru, utilizați bilanţul întreprinderii pentru ultima perioadă de raportare. Fiecare secțiune de active și datorii este examinată în detaliu, definindu-se activele în uz, creanțele și datoriile, precum și valoarea pasivelor care trebuie rambursate cu încasările după vânzare.

Proprietatea întreprinderii include:

1. Mijloace fixe. Acestea sunt imobile, echipamente, mașini și alte proprietăți, mai scumpe de 10.000 de ruble, cu o durată de viață utilă de peste 1 an.
2. Valori mobiliare, facturi. Deținând-le, compania realizează profit, dar vânzarea lor poate aduce și venituri semnificative. Acestea pot fi acțiuni ale unei alte companii sau obligațiuni.
3. Active necorporale. Acestea sunt obiecte care nu au formă fizică. Acestea includ licențe, brevete, drepturi de autor, proprietate intelectuală etc.
4. Produse pentru productie.
5. Produse finite în depozite.
6. Materiale în cămară.

Determinarea prețului de lichidare a tuturor acestor elemente de bilanț este necesară în diverse cazuri, dar în oricare dintre ele, vorbim de o tranzacție forward într-o perioadă limitată de timp, pentru a genera venituri.

În ce cazuri apare valoarea de lichidare?

Utilizarea acestui concept este necesară în mai multe cazuri:

1. Lichidarea organizației.
2. Vânzarea proprietății colaterale.
3. Vânzarea de urgență a tuturor proprietăților.

Lichidarea unei organizații este împărțită în două tipuri:

1. Planificat- când o întreprindere își încetează activitatea prin decizia fondatorilor săi. Acest lucru se întâmplă dacă se ia decizia de a reorganiza sau restructura o companie, de exemplu. În același timp, se întocmește un plan de vânzare a proprietății, se determină suma profitului primit, în funcție de uzura activului, relevanța acestuia și alți factori. Vânzarea proprietății se desfășoară conform planului.
2. Forţat- vorbim de falimentul unei persoane juridice. În acest caz, toate proprietățile sunt evaluate și se determină așa-numita masa falimentară. Apoi este vândut prin licitații în cel mai scurt timp posibil.

La vânzarea garanției, utilizarea conceptului de preț de lichidare a proprietății este necesară pentru a determina limita inferioară a sumei împrumutului sau creditului. Prin determinarea acestui tip de cost, creditorul poate înțelege clar ce suma minimă va putea primi la vânzarea unui astfel de obiect, în cazul nerambursării împrumutului de către împrumutat.

Dacă apare o astfel de situație, proprietatea va fi vândută pentru achitarea obligațiilor la împrumuturi și împrumuturi.

Dacă este necesară vânzarea urgentă a tuturor proprietăților existente, timpul este de obicei foarte limitat. În acest caz, se disting și două tipuri de implementare.

Ea, ca și în primul caz, poate fi voluntară sau forțată:

1. Vânzarea voluntară a obiectelor are loc în cazul vânzării întregii întreprinderi. După aceasta, își continuă activitățile.
2. În timpul unei vânzări forțate, bunul sechestrat este vândut în cursul procedurii judiciare, în cazul neplății impozitelor de către întreprindere sau a altor încălcări ale legii. Tranzacția se desfășoară într-o manieră accelerată, din cauza necesității de a rambursa urgent datoria rezultată, întrucât cuantumul acesteia crește în fiecare zi cu valoarea penalităților și amenzilor.

Dar indiferent de opțiunea folosită, în orice caz, timpul pentru tranzacție este foarte limitat. Nerambursarea împrumuturilor duce la o creștere a datoriilor din cauza adăugării de amenzi și comisioane de întârziere la valoarea principală a datoriei. Prin urmare, timpul în care un împrumutat poate primi bani pentru proprietatea sa joacă un rol decisiv.

Incidente legislative

În legislația modernă nu există o definiție clară a valorii de lichidare și cazuri clare de aplicare a acesteia.

Deci în Legea nr.119-FZ din 21 iulie 1997. reglementând regulile conceptului în procedurile de executare silită, este necesar să se calculeze prețul imobilului la prețul pieței, care trebuie vândut la licitație în termen de 60 de zile.

Și dacă vânzarea sa are loc prin tranzacționare, adică într-un interval de timp comprimat, ceea ce este tipic pentru metodele de vânzare non-piață. Toate acestea nu se încadrează în definiția valorii de piață descrisă în Legea nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, care stabilește drepturi și obligații în domeniul evaluării. Într-o astfel de situație, evaluatorii în activitățile lor ar trebui să folosească nu prețul pieței, ci prețul bunului care este confiscat.

Factori care afectează valoarea de salvare

Dacă este necesar să se calculeze valoarea de lichidare a proprietății unei persoane juridice, acest lucru nu este întotdeauna ușor de făcut, deoarece dimensiunea acesteia este influențată de mulți factori:

1. Timp. De regulă, în astfel de cazuri, intervalul de timp pentru vânzarea bunurilor imobiliare este foarte strâns. Și într-o perioadă scurtă de timp, găsirea unui cumpărător care va fi de acord cu o afacere la un preț acceptabil nu este atât de ușoară. Prin urmare, trebuie să reducem costul obiectului. Dependența este foarte simplă - cu cât este mai puțin timp pentru vânzare, cu atât veniturile din vânzarea proprietății sunt mai mici.
2. Cerere.În funcție de cererea la un moment dat pentru un anumit tip de proprietate, depinde de prețul maxim la care poate fi vândută. Dacă cererea este mare, atunci vânzarea va fi efectuată cât mai curând posibil, iar vânzătorul va primi beneficiul maxim.
3. Atractivitatea. Cu cât cumpărătorul este mai interesat de achiziționarea întreprinderii, cu atât afacerea este mai profitabilă. Aici, multe depind de starea mijloacelor fixe, de uzura acestora și de nivelul de personal al întreprinderii în ansamblu.
4. Domeniu de activitate. Depinde mult de tipul de activitate în care este angajată entitatea juridică și de cât de competitivă și de profitabilă din punct de vedere economic este aceasta. Dacă o companie ocupă o anumită nișă în segmentul de piață și produsul sau serviciul pe care îl vinde este solicitat, veniturile din activele sale cresc semnificativ.
5. Forță majoră. Este necesar să se țină seama de alte circumstanțe independente, care, dacă apar, pot avea un impact semnificativ asupra sumei încasărilor din tranzacție.

Metode de estimare a valorii de lichidare

Am rezolvat puțin definiția, acum merită să ne gândim cum să evaluăm proprietatea și ce metode există pentru aceasta. Există două metode principale de evaluare: directă și indirectă.
Metoda de calcul direct se bazează pe compararea cu un analog și poate fi efectuată vizual sau folosind analize statistice.

Dar această metodă este neinformativă în conformitate cu legislația rusă, deoarece este interzisă dezvăluirea informațiilor despre tranzacții în timpul vânzărilor forțate, precum și a sumei primite în timpul executării acestora.

Metoda indirectă este de a calcula valoarea ținând cont de valoarea de piață.

Acesta include trei pași:

1. Determinarea prețului de piață al obiectului.
2. Calculul reducerii care rezultă din urgența tranzacției.
3. Calculul direct al prețului de lichidare.

Și pentru a calcula valoarea unui obiect la lichidare, se calculează diferența dintre încasările din vânzarea acestuia și costurile asociate implementării acestuia. Dar, în același timp, este mai bine să solicitați ajutor de la evaluatori calificați, deoarece aceștia au experiență și informații extinse, pentru a oferi o evaluare mai precisă a încasărilor din tranzacție.

Evaluarea lichidării, ce dificultăți pot apărea

Uneori, atunci când o întreprindere se prăbușește, este destul de dificil să se determine cât valorează activele sale. Ce probleme ai putea întâmpina?

Principala dificultate în tranzacțiile imobiliare, la eliminarea persoanei juridice, este timpul limitat de vânzare. Înregistrarea unei tranzacții și transferul dreptului de proprietate nu este un proces simplu sau rapid. Și pentru a respecta termenele, iar pentru asta trebuie să apelăm la reducerea prețurilor.

O altă dificultate este că cercul potențialilor cumpărători este restrâns semnificativ și nu toți se pot familiariza cu termenii tranzacției; acest lucru, din nou, se datorează tranziției tranzacției.
De asemenea, intr-o situatie economica instabila, poate fi necesara reducerea sumei primite pentru imobile din cauza scaderii solvabilitatii cumparatorilor.

Estimarea valorii de lichidare in conditii de criza

O situație economică instabilă afectează toate aspectele vieții oamenilor și activităților întreprinderii. De asemenea, influențează semnificativ determinarea valorii activelor în timpul reorganizării organizației. Unul dintre semnele de instabilitate în economie este eliberarea locurilor de muncă. Toate industriile și domeniile de afaceri suferă în același timp, pierzând profituri, iar unele nu pot rezista deloc acestei situații.

Dar există și aspecte pozitive în această situație. Imobilul devine din ce în ce mai ieftin și puteți începe să le cumpărați sau să investiți bani în el. Acest lucru necesită o analiză detaliată a pieței pentru a determina valoarea reală a obiectelor. Într-o perioadă în care economia este stabilă, toate imobilele sunt vândute la valoarea de piață, dar în vremuri de criză trebuie să ne adaptăm situației de pe piață.

Aici se folosește valoarea de lichidare, adică este prețul pieței, ținând cont de o reducere la diverși factori care o influențează în scădere. Pe măsură ce criza avansează, toți acești factori devin mai relevanți din cauza instabilității din sfera economică și financiară.

Diferența dintre valoarea de lichidare și valoarea de piață

Înainte de a înțelege diferențele dintre aceste tipuri de prețuri, este necesar să se definească prețul pieței.

Pretul din magazin- aceasta este suma de bani care poate fi primită pentru un obiect pe piață, în condiții de concurență deschisă, atunci când fiecare dintre părțile la tranzacție acționează în mod conștient, ținând cont de toate informațiile disponibile despre obiect, precum și de prețul obiectul nu este influențat de factori străini, extraordinari.

În același timp, există suficient timp pentru vânzări, astfel încât un număr suficient de potențiali cumpărători să se poată familiariza cu termenii tranzacției. Toate informațiile despre subiectul tranzacției sunt cât mai accesibile, iar fiecare parte le poate folosi cu ușurință. În acest caz, suma tranzacției se potrivește ambelor părți; pentru cumpărător este minimul dintre cele oferite, iar pentru vânzător, dimpotrivă, este maximul.

Lipsa influentării factorilor extraordinari înseamnă că atât vânzătorul, cât și cumpărătorul acționează în propriul interes, fără a exercita presiuni. Prin urmare, întreaga operațiune se desfășoară conform planului, fără grabă și într-un timp suficient de lung.

Aceasta este principala diferență între aceste tipuri de prețuri.În esență, costul de lichidare este egal cu costul pieței, dar ținând cont de factorii care îl influențează în scădere. Iar factorul principal este intervalul de timp în care trebuie finalizată vânzarea. Adică, tariful de lichidare diferă de tariful pieței prin faptul că nu este influențat de factori terți, iar mărimea acestuia este stabilită în conformitate cu starea actuală a pieței.

Cum se realizează trecerea de la prețul de piață la prețul de lichidare?

Aceste două concepte de valoare există în paralel una cu cealaltă, iar prețul de lichidare depinde direct de prețul pieței. Atunci când se utilizează metoda indirectă de evaluare a bunurilor imobiliare, aceste tipuri de prețuri sunt comparate pentru calcularea prețului final. În acest caz, se calculează o reducere pentru urgența tranzacției.

Poate ajunge până la 50% din valoarea de piață a proprietății. Mărimea reducerii depinde nu numai de limitele de timp, ci este influențată și de cererea pieței, de starea economiei și de starea financiară a întreprinderii. Este important să se efectueze o analiză detaliată a tuturor indicatorilor pentru a obține cel mai adaptat cost pentru un anumit tip de proprietate.

Astfel, tranziția se realizează la evaluarea proprietății unei persoane juridice printr-o metodă indirectă, luând în considerare diverși factori.

Valoarea de lichidare (denumită în continuare LS) este necesară în multe cazuri. De exemplu, definirea acestuia este necesară la transferul unui obiect ca garanție în cazul obținerii unui împrumut; la închiderea unei întreprinderi sau la finanțarea unei întreprinderi debitoare etc.

Calitatea deciziilor luate depinde de corectitudinea determinării acestei evaluări de lichidare.

Ce este „valoarea de lichidare” și ce îi afectează valoarea?

În termeni generali, valoarea de lichidare se referă la prețul pentru care un activ poate fi vândut pe piață într-un interval de timp strict limitat.

De regulă, specificat evaluarea este întotdeauna mai mică decât prețul pieței. Și acest lucru se datorează mai multor motive, în special:

Pe lângă factorii de mai sus, valoarea medicamentului este influențată și de metoda de evaluare a acestuia.

Metode de evaluare a medicamentelor

Sunt două principale opțiunea de evaluare a medicamentelor:

Prin urmare, evaluarea acestei reduceri are loc prin mijloace experte, iar valoarea acesteia variază de obicei între 10-50% și chiar mai mare.

Dacă nu ați înregistrat încă o organizație, atunci calea cea mai usoara Acest lucru se poate face folosind servicii online care vă vor ajuta să generați gratuit toate documentele necesare: Dacă aveți deja o organizație și vă gândiți cum să simplificați și să automatizați contabilitatea și raportarea, atunci următoarele servicii online vor veni în ajutor și va înlocui complet un contabil la întreprinderea dumneavoastră și va economisi o mulțime de bani și timp. Toate rapoartele sunt generate automat, semnate electronic și trimise automat online. Este ideal pentru antreprenorii individuali sau SRL-uri pe sistemul fiscal simplificat, UTII, PSN, TS, OSNO.
Totul se întâmplă în câteva clicuri, fără cozi și stres. Încearcă-l și vei fi surprins ce usor a devenit!

feluri

Valoarea de lichidare se împarte la trei tipuri principale:

• medicament comandat (sau pe termen lung). Apare atunci când vânzarea activelor are loc pe o perioadă lungă de timp, ceea ce permite vânzarea proprietății la un preț realist. Acest tip de valoare de lichidare se caracterizează prin cea mai mare estimare. Pentru activele greu vândute (cele mai nelichide), perioada de timp acordată pentru vânzarea activelor este, de regulă, de 2 ani. Sarcina principală în timpul vânzării pe termen lung a activelor este de a aduce valoarea acestora cât mai aproape de piața actuală.
  Produsul medicamentos comandat este o valoare calculată, calculată la prețurile curente minus costurile de vânzare a proprietății. Acesta este venitul pe care o întreprindere îl primește ca urmare a vânzării deschise a activelor sale într-o anumită perioadă de timp. În această perioadă, vânzătorul are posibilitatea de a desfășura anumite activități care vizează creșterea atractivității activelor (de exemplu, reparații etc.);
• medicație forțată (sau pe termen scurt). O astfel de vânzare se caracterizează printr-o viteză foarte mare, în urma căreia este imposibil să se obțină valoarea reală a activelor. Vânzarea tuturor activelor se realizează de obicei simultan, la o singură licitație. Scopul unei astfel de vânzări rapide este obținerea de fonduri pentru achitarea obligațiilor pe termen scurt ale companiei sau a datoriilor care au devenit scadente.
  LP forțat reprezintă veniturile din vânzarea deschisă și imediată a proprietății, reduse cu suma cheltuielilor asociate acestui proces. Dar timpul de vânzare a activelor este atât de scurt încât nu este suficient să luăm măsuri pentru creșterea lichidității activelor. Aceasta înseamnă că evaluarea va fi minimă;
• valoarea de lichidare a bunurilor distruse. Acest nume este arbitrar, dar reflectă cu exactitate esența procesului: medicamentul este determinat pentru a șterge mai întâi activele din registru și apoi a le distruge și nu a le vinde. De regulă, această procedură de lichidare a unei întreprinderi este utilizată pentru a construi noi facilități în locul acesteia - iar efectul economic al unei astfel de construcții este mult mai mare decât al vânzării unei întreprinderi lichidate.

În ce cazuri este necesar acest calcul?

În primul rând, PM necesar în caz:

Procedura de evaluare pas cu pas

În general, evaluarea medicamentelor este determinarea valorii de piață a unui activ și a costurilor lichidării acestuia (vânzare sau distrugere).

Este de remarcat faptul că calcularea medicamentelor nu trebuie să se bazeze pe vânzarea rapidă a activelor, ci pe extragerea maximă a veniturilor din dispunerea acestora, ceea ce va permite rezolvarea tuturor sarcinilor atribuite sau a majorității acestora.

Formulă

Această formulă pentru determinarea medicamentelor este utilizată cel mai des, deoarece face posibilă aducerea acestei evaluări cât mai aproape de valoarea sa de piață:

Valoarea de lichidare = Valoarea de piață x (1 – Raport de vânzare forțată)

Raport de vânzare forțată este în intervalul 0,1 - 0,5 sau între 10 și 50% din valoarea de piață a proprietății.

Valoarea acestui coeficient se determină separat, de.

Și o afectează influența mai multor factori:

• calendarul vânzărilor de proprietăți;
• tipul și starea proprietății;
• evaluarea de piață a proprietăților similare;
• starea actuală a economiei și alți factori.

Prin urmare, experții consideră că coeficientul specificat ar trebui să aibă o limită inferioară de cel puțin 0,5, adică. 50%. În plus, calculul folosind această formulă este de foarte multe ori completat cu un indicator al costurilor de lichidare, care arată veniturile reale din cedarea activelor.

Nuanțe în aprecierea valorii de lichidare

La lichidare întreprindere din cauza falimentului acesteia Trebuie luate în considerare următoarele:

• proprietatea unei întreprinderi poate fi evaluată ca un întreg complex;
• evaluarea se poate face prin licitatie, in care imobilul se vinde separat.

În primul caz, o vânzare rapidă și profitabilă este complicată de faptul că valoarea întreprinderii în ansamblu este întotdeauna mare, chiar dacă nu corespunde valorii reale de piață a activelor. În plus, atunci când determină medicamentul în acest caz, ei uită adesea de valoarea afacerii - reputația și numele câștigat.

Atunci când se utilizează metoda licitației de vânzare a proprietății unei întreprinderi, există șansa de a o vinde foarte profitabil, dar nu în totalitate. Atunci ar trebui să decideți inițial asupra acelor active care sunt supuse cedării nu prin vânzare, de exemplu, prin casarea lor, prin distrugere etc. În mod obișnuit, astfel de active doar completează costurile de lichidare a întreprinderii.

Evaluarea de lichidare a mijloacelor fixe, inclusiv echipamentele, depinde adesea de valoarea lor reziduală, care este calculată pe baza duratei de viață a activului și a prețului său inițial. În plus, valoarea medicamentului este influențată de mulți alți factori, dintre care unul este durata de viață, starea tehnică a unității, precum și prezența unor analogi mai moderni pe piață. Dar acest lucru nu se aplică clădirilor, care sunt evaluate în primul rând după locația lor și numărul de proprietari pe care îi au.

Valoarea de lichidare a acțiunilor reprezintă suma care va rămâne după vânzarea activelor întreprinderii, rambursarea pasivelor întreprinderii pe cheltuiala acestora și plățile la acțiunile preferențiale. De obicei, acest medicament servește doar ca estimare pentru, dar până când lichidarea întreprinderii are loc efectiv. Apoi, medicamentul devine important pentru cei care vor cumpăra această afacere.

Ce este valoarea de lichidare și de ce este necesară este descrisă în următorul material video:

– activitatea profesională a reprezentanților statului, ai subiecților acestuia, persoanelor fizice și organizațiilor, având ca scop obținerea valorii medii a unei anumite proprietăți.

Reprezentanții pot fi persoane care au urmat o pregătire adecvată și sunt autorizate prin certificate de stat ale organizațiilor care desfășoară activități profesionale pentru a îndeplini sarcini de natură federală sau privată.

Este important să înțelegeți că articolul descrie cele mai de bază situații și nu ia în considerare o serie de probleme tehnice. Pentru a vă rezolva problema particulară, obțineți consiliere juridică privind problemele legate de locuințe, apelând liniile de asistență telefonică:

Activitățile de evaluare de pe teritoriul Federației Ruse sunt reglementate de acorduri internaționale, reglementări ale entităților constitutive ale Federației și „Cu privire la activitățile de evaluare” din 29 iulie 1998.

Acest standard identifică două metode principale pentru determinarea valorii proprietății:

1. . Se bazează pe o bază de marketing - calculul optim al prețului unei clădiri pentru înstrăinarea acesteia pe piața liberă fără a lua în considerare perioada de vânzare.
2. Lichidare. Se bazează pe determinarea valorii specifice a imobilului pentru care acesta poate fi vândut în cel mai scurt timp posibil.

Care este valoarea de lichidare a unui apartament? Aceasta este o valoare specifică pentru calcularea prețului unui apartament, care depinde de viteza procesului de înstrăinare sau de transfer al imobilelor către o altă persoană. Necesitatea efectuării acestei metode de evaluare a proprietății apare în legătură cu falimentul unei persoane juridice, datoriile neplătite ale unei persoane fizice sau transferul proprietății de stat pentru utilizare temporară sau permanentă.

Valoarea de lichidare, determinarea și implementarea acesteia se efectuează în perioada inițială de înstrăinare a drepturilor de proprietate:

• Pentru persoane fizice și juridice ca urmare a anulării datoriilor sau a împărțirii proprietății în acțiuni. De exemplu, la confiscarea bunurilor prin instanță.
• Pentru subiecții federației și ai statului, la transferul proprietății în posesia persoanelor fizice - lichidarea sau furnizarea de spații rezidențiale pentru închiriere pe termen lung.

Metode de estimare a valorii de lichidare

Costul vânzării forțate a unui apartament este determinat în funcție de prețul comercial al proprietății, ținând cont de deducerea pierderilor care ar putea apărea în procesul de pregătire și implementare a înstrăinării proprietății.

La determinarea prețului proprietății, se folosesc de obicei două metode principale:

1. Drept.
2. Indirect.

Metoda directă– metoda de abordare comparativă. Funcția sa principală este de a obține rezultate prin compararea directă a valorii prețului unui anumit obiect cu analogi. Această metodă este utilizată în companiile imobiliare. Ei au date statistice privind sumele reale de cumpărare a proprietății rezidențiale și pot determina cu exactitate valoarea de lichidare.

Metoda indirectă– procedura de obtinere a sumei cerute prin analiza pretului de piata al apartamentului. La identificarea indicatorului statistic mediu al valorii comerciale a unui imobil se scade costul costurilor lichidarii acestuia.

Pentru o persoana fizica sau organizatie care nu detine informatii obiective despre cifra de afaceri pe piata reala din sectorul imobiliar este de preferat sa se foloseasca metoda indirecta de obtinere a valorii de lichidare a locuintei.

Calculul valorii de lichidare

Calculul valorii de lichidare la aplicarea metodei indirecte de analiză, se calculează folosind formula generală:

L = V*K, Unde:

• L– suma necesară pentru calcul.
• ÎN– valoarea valorii de piata a obiectului in cauza.
• LA- factor de corectie.

Deducere de lichidare este cel mai semnificativ concept care afectează valoarea finală a evaluării imobiliare. Când întrebați cum să calculați deducerea pentru lichidarea proprietății rezidențiale, ar trebui să luați în considerare următorii factori:

• Perioada de expunere. Perioada efectivă în care este necesară exercitarea dreptului real de lichidare a proprietății.
• Atractivitate pentru investitori. Sunt luate în considerare caracteristicile individuale ale locuințelor, a căror funcționalitate poate afecta interesul consumatorului față de produs.
• Lichiditatea pieței. Conceptul de marketing: cu cât prețul unui obiect este mai mare, cu atât mai puțini clienți potențiali.
• Trăsături subiective. Sunt luate în considerare eventualele cheltuieli suportate ca urmare a pregătirii sau vânzării imobilelor. De exemplu, inventarul sau necesitatea restabilirii pașapoartelor tehnice pentru proprietate.