Particularitățile încheierii unui contract de construcție de locuințe. Contract de cooperare locativă și DDU: diferențe Contract de cooperativă de locuințe

Cooperativa de locuințe este o cooperativă creată pentru construcția de blocuri de locuințe și managementul firmelor de construcții, sau dezvoltatori. Cetățenii au dreptul de a se alătura unei cooperative și de a deveni membri ai acesteia în scopul achiziționării ulterioare de locuințe.

Cooperativa de locuinte la randul lui garantează furnizarea de spații de locuit după punerea în funcțiune a noului imobil, deoarece la finalizarea construcției cooperativa dobândește statutul de locuință și poate dispune de casa la propria discreție.

Este timpul să aflăm ce este un acord de cooperare de locuințe - aceasta este una dintre cele mai comune scheme de vânzare imobiliare în clădiri noi.

Avantajele și dezavantajele sistemului

După ce a cumpărat o locuință, un cetățean devine acționar, înregistrarea drepturilor de proprietate se efectuează nu pe baza unui acord, ci prin furnizarea unui certificat de la cooperativa de locuințe care confirmă plata integrală a locuinței în contribuții:

• acest certificat nu trebuie să fie înregistrat la FDSO;
• se întocmește rapid și ușor un acord de cooperare locativă la achiziționarea unei clădiri noi;
• nu trebuie să fie înregistrat la Rosreestr;
• Prin aderarea la o cooperativă, puteți monitoriza în mod independent progresul construcției casei și aveți dreptul de a alege membrii cooperativei de locuințe;
• Contribuțiile pot fi făcute în rate pe o perioadă lungă de timp, indiferent de disponibilitatea facilității;
• proprietarii plătesc mai puțin costurile viitoare cu utilitățile.

Dezavantajele aderării la o cooperativă sunt că:

1. Cooperativa de locuințe nu poate reglementa construcția și, în caz de nerespectare a termenelor de predare a casei, poate cere de la dezvoltatori plata amenzilor.
2. De asemenea, costul obiectului se poate schimba, în timp ce cooperativa nu este un dezvoltator, este doar un client, ceea ce înseamnă că nuanțele și surprizele neașteptate sunt ulterior evidente.

În acest lanț de relații pot apărea situații diferite și imprevizibile.

Când și în ce cazuri constă?

Un acord între cooperativa locativă și proprietar se încheie imediat după aderarea la cooperativă. Cetățenii devin acționari și sunt scutiți de taxe.

După încheierea unui acord de participare la, Cumpărătorului i se asigură rate pe o perioadă lungă, nu este limitat de nimic. Acționarul poate continua să plătească contribuții în timp ce locuiește deja în apartamentul său, iar acesta este un plus al acestei scheme și o alternativă bună la un credit ipotecar.

Procedura de înregistrare a bunurilor imobiliare nu provoacă dificultăți, deoarece nu este supusă înregistrării la stat. organe

Drepturile acţionarilor sunt specificate în, formată chiar înainte ca cetățenii să se alăture cooperativei. Statutul precizează cuantumul contribuțiilor, frecvența plății acestora, precum și condițiile de părăsire a cooperativei, sumele pe care acționarul trebuie să le restituie fără greșeală. Dar acest lucru este ideal; există multe capcane.

Cu cine încheie un acord cooperativa de locuințe?

Se încheie acorduri cu dezvoltatorii, spre deosebire de DDU, nu au restricții speciale. Pe lângă dezvoltatori, un investitor cooperativ poate colecta bani și se întocmește un acord de participare la o cooperativă de locuințe cu un cost final desemnat al apartamentelor.

Activitățile cooperativelor locative nu sunt prevăzute de legea privind protecția drepturilor consumatorilor Prin urmare, dacă se constată încălcări, instanța nu se angajează să le ia în considerare.

Tipuri de documentație

Dezvoltatorii oferă diferite forme de acorduri. Prețul bunurilor imobiliare, nivelul posibilelor riscuri și pierderi depind de tip (forma).

Cele mai de încredere forme sunt considerate a fi DDU; conform Legii 214-F3, acordul se încheie de dezvoltator și acționar, precum și de cooperativa locativă. Ambele tipuri nu sunt supuse înregistrării de stat, așa că vă puteți aștepta la orice de la dezvoltatori fără scrupule.

De asemenea, puteți achiziționa o clădire nouă până la:

• întocmirea unui contract de împrumut;
• plata prin facturi;
• un contract de cumpărare și vânzare pre-întocmit;
• acorduri de participare la capitaluri proprii;
• acorduri de cesiune a drepturilor consumatorilor.

Nu toate speciile sunt înregistrate, ceea ce înseamnă că nu sunt protejate de stat. Nu li se interzice cetățenilor să intre în tranzacții sau să aleagă orice tip de contract, ceea ce este complet legal, dar riscurile devin mult mai mari.

Cum să închei?

Un acord de cooperativă de locuințe la aderarea la o cooperativă de locuințe este obligatoriu o condiție pentru reglementarea relațiilor ulterioare dintre cele două părți la tranzacție.

Termenii de interacțiune sunt stabiliți în etapa inițială, drepturile și obligațiile părților sunt prevăzute în contract.

Documentul este întocmit în două exemplare, atât reprezentanții cooperativei locative, cât și proprietarii de apartamente individuale, adică acționarii, pot întreține, administra, deține și transfera proprietăți.

Responsabilitățile cooperativei includ:

• intretinerea locuintei;
• întreținerea casei;
• efectuarea de plăți pentru utilități, la solicitarea proprietarilor.

Responsabilitățile proprietarului sau ale membrului cooperativei includ:

• menținerea spațiului de locuit în stare corespunzătoare;
• respectarea normelor de siguranță;
• plata la timp a facturilor de utilități, a costurilor asociate cu reparațiile și a altor nevoi ale locuinței;
• reamenajarea apartamentului este posibilă numai cu permisiunea cooperativei.

La semnarea unui document, ambele părți îl pot completa și modifica. La încetarea contractului, responsabilitățile proprietarului includ încheierea unui contract similar cu o altă organizație și atribuirea anumitor obligații acesteia.

Instrucțiuni pas cu pas

1. Află cu cine anume va trebui să semnezi acordul de cooperare locativă(exemplul poate fi descărcat mai sus). Acordați atenție reputației dezvoltatorilor și investitorilor.
2. Solicitati un acord care trebuie intocmit intre cooperativa de locuinte si dezvoltatori, studiati actele. Trebuie să existe o clauză care să precizeze care sunt riscurile în cazul rezilierii contractului dintre cooperativa locativă și societate din cauza obligațiilor neîndeplinite ale cooperativei. Dezvoltatorul are dreptul de a refuza transferul apartamentelor, chiar dacă acest lucru este stipulat în contract.
3. Verificați opțiunile dvs. ca acționar, ce fel de apartament după suprafață, etaj, parcelă ar trebui să vă prezinte cooperativa.
4. 
   Verificați documentația cu dezvoltatorul, cereți să vedeți certificatul de proprietate al terenului destinat construirii unei case, autorizația de dezvoltare, perioada de valabilitate a acesteia și declarația pentru proiect.
5. Aflați dacă cooperativa de locuințe pe care ați ales-o este falimentară. Încercați să vă asigurați statutul de acționar depunând o cerere la cooperativa de locuințe și devenind membru al acesteia. Cererea dumneavoastră trebuie să fie examinată și aprobată de membrii cooperativei. Vi se va cere să plătiți o taxă de membru.
6. Trebuie să respectați toate condițiile cooperativei de locuințe prevăzute în cartă, altfel s-ar putea să fii exclus automat, ceea ce nici măcar nu vei ști cu siguranță.
7. Aportul de acțiuni nu înseamnă încheierea unui acord, tranzacția este nulă, instanța poate să nu fie în favoarea dumneavoastră.
8. Din motive de siguranță de la nuanțe neașteptate necesită o chitanță certificată că ești cu adevărat acționar și ai plătit contribuția.
9. Salvează-ți chitanțele pentru plățile ulterioare, țintă și taxe de membru.
10. Acordați atenție obiectului contractuluiîn document. Ceea ce va primi acționarul în final trebuie precizat clar. Aflați cum va avea loc transferul viitoarelor proprietăți imobiliare.
11. Toate punctele trebuie reflectate în cartă. Prin semnarea contractului, sunteți de acord cu toate punctele, deci mai întâi citeste cu atentie carta, poate contactați un avocat pentru lămuriri. În cazuri excepționale în cursul procedurilor judiciare, nu veți putea invoca ignoranța, deoarece ați citit termenii contractului și legea de bază a cooperativelor de locuințe?
12. Studiază legea să ştie cum să acţioneze în cazul unei evoluţii nefavorabile a situaţiei.

    În practică, acționarii reușesc rar să obțină despăgubiri prin instanță în cazul în care livrarea unei case este întârziată, precum și să ceară despăgubiri de la cooperativele de locuințe în cazul nerespectării termenilor acordului.

13. 
    Cooperativa are dreptul de a crește costul locuinței pe 1 metru pătrat. Notă, costul construcției trebuie să fie indicat în contract și fix. O cooperativă poate colecta în mod legal fonduri suplimentare numai dacă o astfel de decizie este luată la o întâlnire. Toate acestea trebuie făcute într-o manieră deschisă, astfel încât să existe martori care să susțină decizia de majorare a contribuțiilor.
14. Aflați cine va plăti pentru utilități, adesea o astfel de obligație este asumată de cooperativa de locuințe, iar apoi dedusă de la acționari. Cu toate acestea, trec multe luni de la punerea în funcțiune a casei până la mutarea locuitorilor. Atunci pentru ce veți plăti dacă nu utilizați încă serviciile?
15. Aflați în ce condiții puteți părăsi o cooperativă de locuințe, contractul trebuie sa contina aceasta clauza. Temeiul excluderii dumneavoastră din numărul de acționari este neîndeplinirea obligațiilor dumneavoastră, întârzierea contribuțiilor mai mult de 1 lună, pentru fiecare zi de întârziere vi se poate cere să plătiți până la 0,2% din penalitate.
16. Puteți părăsi cooperativa dacă termenele limită de construcție sunt întârziate sau sunteți nemulțumit de dezvoltator, aceasta este o chestiune voluntară. În același timp, îți vei primi înapoi plata acțiunii, dar este posibil să nu vezi taxele de intrare și de membru dacă membrii cooperativei găsesc chiar și cel mai mic indiciu să nu le plătească, de exemplu, pentru o penalizare, o creștere bruscă a facturile de utilitati etc.
17. Unele cooperative de locuințe pot reține până la 10% pentru așa-numitele necazuri ale muncii lor. Există o mulțime de capcane atunci când se alătură; un acționar are mai puține drepturi decât, de exemplu, un acționar într-un trust privat. Acționarul nu poate schimba clauzele din contract și are dificultăți în apărarea adevărului în instanță în cazul în care locuința promisă nu este primită.
18. Cu siguranță, nu toți dezvoltatorii doresc să coopereze cu cooperativele de locuințe doar pentru a înșela. Există mai puțină colectare de documente și birocrație de înregistrare, ceea ce atrage cu siguranță atât dezvoltatorii, cât și acționarii. Datorită înregistrării rapide a apartamentelor, lipsei înregistrării la agențiile guvernamentale, procentul de probleme nerezolvate, riscuri și diverse nuanțe este în creștere; statul nu poate proteja acționarul, deoarece acesta s-a alăturat voluntar în cooperativă.
19. 
    Înainte de a vă alătura, studiați cu atenție toată documentația, fii atent la toate detaliile la semnarea contractului, cere dovezi cu documente pentru toate acțiunile cooperativei de locuințe, pregătește-te mental pentru faptul că ești responsabil pentru tine.

În unele cazuri, este mai bine să vă alăturați unui DDU; implicarea într-o cooperativă de locuințe este o afacere riscantă. Consultați un avocat cu experiență, ține sub control munca atât a cooperativelor de locuințe, cât și a dezvoltatorilor până când te muți în locuința ta mult așteptată.

Nuanțe ale încheierii și înregistrării unui acord

La aderarea la o cooperativă acționarii nu sunt asigurați împotriva revânzării metrilor lor pătrați către terți, întrucât acordul nu este înregistrat în Rosreestr. De asemenea, nu pot influența perioada de construcție, suma de plată pentru viitorul apartament nu este fixă ​​în niciun fel și sunt posibile plăți în plus mari. În cazul în care prețul materialelor de construcție crește, chiar dacă suma totală este fixă, contribuțiile acționarilor cooperativei locative pot crește, iar acordul acționarului nu este necesar, adică la propria discreție.

Este dificil pentru o persoană ignorantă fără educație juridică să înțeleagă toate nuanțele și detaliile stabilite de cooperativa de locuințe, iar fiecare organizație publică și voluntară prescrie propriile reguli în ea. Când vă alăturați unei cooperative, puteți avea multe probleme dacă nu primiți mai întâi sfatul unui specialist cu experiență, care înțelege această chestiune.

Documentația pentru terenul destinat construcției necesită o verificare separată, au existat multe cazuri când dezvoltatorii au construit case pe o zonă care nu era permisă legal pentru dezvoltare. Angajații Rosreestr nu au dat permisiunea pentru acest lucru; acționarii au fost pur și simplu induși în eroare, lăsați fără fonduri și pur și simplu înșelați.

Înainte de a te alătura unei cooperative, este important să verifice toate actele pe care le are, de preferat împreună cu un avocat.

Șantierul trebuie să aparțină cooperativei, să fie proprietatea acesteia cu documente de proprietate; închirierea este posibilă, dar este plină de consecințe negative.

Vor fi mai puține probleme dacă cumpărați o casă secundară, intr-o casa deja construita, cu o cota platita, la rezolvarea tuturor problemelor juridice si organizatorice.

Poți deveni membru al cooperativei sau poți refuza. Dacă vă alăturați, veți putea lua parte la viața socială a casei, veți putea rezolva împreună problemele privind reparațiile și întreținerea casei, deși totul este la discreția dvs. Dacă cota a fost plătită de foștii proprietari ai apartamentului, nuanțele sunt excluse, puteți trăi în pace.

Dar dacă totul nu este atât de lin?? De ce dezvoltatorul astăzi, peste tot, în diverse moduri și trucuri, încearcă să atragă cetățenii să se alăture cooperativei? Acest lucru este profitabil; pur și simplu nu există control asupra dezvoltatorilor fără scrupule. Dacă cooperativa angajează un antreprenor extern, atunci în caz de dezacord cu dezvoltatorul, firma de construcții are dreptul de a nu transfera casa construită cooperativei de locuințe până când obligațiile de finanțare nu sunt îndeplinite și fondurile sunt achitate integral.

Cu astfel de probleme, acționarul poate rămâne pur și simplu fără adăpost. Chiar dacă contractul cu cooperativa este reziliat Nu este posibil să-ți recuperezi banii rapid, fondurile vor fi returnate numai după vânzarea contoarelor dumneavoastră, luând în considerare toate amenzile și penalitățile. Toate acestea pot dura ani de zile, veți pierde o parte din fondurile investite, este posibil să fiți nevoit să așteptați mult timp pentru fondurile dvs. câștigate cu greu, deja investite mai devreme

Cooperativă de locuințe: Pentru o soluție la problema locației, vedeți următorul videoclip:

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Achiziționarea unei locuințe prin aderarea la o cooperativă de construcție de locuințe (HBC) este o tranzacție absolut legală.

Acest format de achiziție este prescris în Codul de locuințe al Federației Ruse, precum și în Codul civil, iar această metodă este o alternativă la încheierea unui Acord de participare partajată (PPA) cu dezvoltatorul. Achiziționarea unui imobil prin intermediul unei cooperative de locuințe are unele avantaje, care sunt însă pe deplin compensate de dezavantajele, despre care vor fi discutate în acest articol.

Ce este cooperativa de locuințe?

O cooperativă de construcție de locuințe este o persoană juridică care asigură organizarea lucrărilor de construcție în cadrul construcției unui bloc de locuințe, precum și procesele aferente.

Când se alătură unei cooperative, cumpărătorul contribuie cu bani și devine acționar. Adică, în acest caz nu vorbim despre achiziționarea unei creanțe pe imobil cu un anumit număr de metri pătrați (ca în DDU), ci despre achiziționarea unei acțiuni.. Prețul acțiunii nu este fix și poate fi modificat (prin hotărâre a adunării acționarilor) în orice stadiu de construcție; până la finalizarea construcției, drepturile asupra imobilului aparțin cooperativei de locuințe. La finalizarea lucrărilor de construcție, drepturile asupra apartamentelor sunt transferate acționarilor, desigur, cu condiția plății integrale a cotei.

Avantajul achiziționării unui apartament printr-o cooperativă de locuințe

Principalul și poate singurul avantaj semnificativ al unei cooperative de locuințe este că apartamentul îl costă pe cumpărător mai puțin decât locuința de la dezvoltator.

Cert este că contribuțiile de acțiuni pentru cooperativele de locuințe nu sunt impozitate, în timp ce dezvoltatorii care lucrează în cadrul DDU includ TVA în valoare de 18% în preț, deoarece Legea federală-214 nu consideră participarea partajată ca un proiect de investiții.

În plus, esența creării unei cooperative este că participanții ei își construiesc locuințe pentru ei înșiși - angajează un dezvoltator și plătesc pentru lucrările de construcție și suportă cheltuielile aferente. În același timp, cooperativa nu are intenția de a obține profit suplimentar; sarcina consiliului este de a oferi locuințe pentru membrii cooperativei.

Cine inițiază de fapt înregistrarea unei cooperative?

Cu toate acestea, schema descrisă este rar utilizată în practică astăzi. Cel mai adesea, inițiatorul creării unei cooperative de locuințe este dezvoltatorul (sau dezvoltatorul însuși). Desigur, o companie de dezvoltare nu poate deveni fondator al unei cooperative de locuințe; în acest scop, se creează o entitate juridică separată. Beneficiul pentru dezvoltator este destul de evident - prin oferirea de apartamente prin cooperative de locuințe, dezvoltatorul nu este obligat să respecte cerințele stricte specificate în DDU și primește un „spațiu de manevră” mai larg. În același timp, beneficiul dezvoltatorului este direct proporțional cu numărul de zone problematice pe care acționarul le poate întâlni pe parcursul construcției de locuințe.

Strângerea de bani fără a avea acte completate

În timpul construcției în format cooperativ de locuințe cooperativa are posibilitatea de a strânge bani în orice stadiu de construcție, chiar și fără întregul set de autorizații(a cărui prezență în cadrul DDU este o condiție prealabilă pentru strângerea de fonduri). Adică actele necesare pot fi semnate ulterior, după ce s-au strâns fondurile necesare. Astfel, nu pot fi excluse întârzieri asociate eliberării documentelor de construcție pentru un teren.

Fără cost fix al bunurilor imobiliare

În timpul construcției, prețul final al proprietății se poate modifica semnificativ; prețul numit de dezvoltator și indicat în documentele contractului nu este definitiv.

Schema de funcționare a cooperativei de locuințe presupune că toți membrii cooperativei sunt răspunzători solidar pentru datoriile cooperativei, prin urmare, dacă, dintr-un motiv oarecare, nu sunt suficienți bani pentru construcție, cumpărătorii vor trebui să-i plătească. din propriile lor buzunare.În același timp, prețul imobilului, care este indicat de dezvoltator în DDU, este final, iar în astfel de cazuri, acționarul nu este interesat de unde va obține dezvoltatorul banii pentru finalizarea și livrarea proprietății.De cele mai multe ori, prețul final se dovedește a nu mai fi atât de profitabil și este comparat cu costul unor apartamente similare pe care dezvoltatorii le vând în baza DDU.

Cheltuieli suplimentare

Apropo de cheltuielile efectuate de acţionar, nu trebuie să uităm că în timpul construcţiei unui apartament cooperativ de locuinţe apar şi cheltuieli de organizare legate de întreţinerea cooperativei în sine. Astfel, trebuie plătite taxe suplimentare de membru, iar aceste taxe se pot modifica și la discreția cooperativei.

Cui ar trebui să depun o plângere?

Un dezvoltator care lucrează în format de cooperativă de locuințe este protejat de pretențiile membrilor „obișnuiți” ai cooperativei; toată comunicarea dintre cumpărătorii de apartamente și compania de construcții se realizează prin intermediul consiliului de administrație.

În acest caz, cooperativa de locuințe este investitorul general în raport cu dezvoltatorul, iar membrii cooperativei acționează ca coinvestitori. Între investitorul general (HCS) și antreprenorul general (compania de construcții) se semnează un contract de investiții, iar dacă HSC a fost creat la inițiativa dezvoltatorului, există vreo îndoială că documentul este întocmit astfel încât să proteja pe cât posibil antreprenorul general.

Termenele limită de construcție „cauciuc”.

Spre deosebire de DDU, documentele contractuale semnate la aderarea la cooperativa nu au termene fixe de livrare a obiectului., astfel că casa poate fi construită atât timp cât se dorește pe temeiuri complet legale. Tot ceea ce poate face un acționar dacă construcția este întârziată este să părăsească cooperativa, dar în acest caz i se va returna doar costul aportului de acțiuni, nu va exista nicio compensație. În consecință, părăsirea cooperativei este dezavantajoasă pentru acționar, deoarece cu cât construcția este mai aproape de finalizare, cu atât apartamentele din noua clădire devin mai scumpe.

Legea privind protecția drepturilor consumatorilor nu va proteja acționarul cooperativelor de locuințe

Legea cu privire la drepturile consumatorilor, care reglementează strict relația dintre furnizorul de servicii și client (și este valabilă la înregistrarea unui DDU), nu se aplică membrilor cooperativei de locuințe.

Până la urmă, de fapt, aici nu vorbim despre furnizarea de servicii; membrii cooperativei înșiși construiesc pentru ei înșiși. În consecință, este extrem de dificil să obligați dezvoltatorul să corecteze eventualele neajunsuri, mai ales dacă acordul de investiții nu prevede obligații de garanție.În plus, nu se poate vorbi despre plata unor penalități sau amenzi din partea dezvoltatorului.

Cum este implementată protecția împotriva vânzărilor duble în cooperativele de locuințe?

Un acord cu o cooperativă nu este înregistrat la Rosreestr, astfel încât unui acționar al unei cooperative de locuințe nu i se poate garanta protecție împotriva vânzărilor multiple de bunuri imobiliare către o singură persoană.

Cadrul legislativ care reglementează procedura de înființare și funcționare a unei cooperative prevede mecanisme de protecție a acționarului, cu toate acestea, nu există condiții atât de stricte care să poată proteja împotriva fraudei ca în DDU.. Astfel, acționarul cooperativei de locuințe are toate motivele să fie îngrijorat de proprii bani.

Băncilor nu le place să acorde împrumuturi pentru achiziții în cadrul cooperativelor de locuințe

Următorul dezavantaj al achiziționării unui apartament prin intermediul unei cooperative de locuințe urmează din precedentul - din cauza protecției scăzute împotriva fraudei, băncile acordă credite doar în cazuri excepționale pentru achiziționarea de locuințe în cadrul unei cooperative de locuințe. În același timp, instituțiile de credit solicită garanții egale cu costul întregului împrumut cu dobândă care va trebui plătită, iar posibilitatea obținerii unui credit ipotecar de multe ori nici măcar nu este luată în considerare.

Nuanțe la aderarea la o cooperativă

După cum sa menționat mai sus, acordul de aderare la o cooperativă de locuințe nu este înregistrat la agențiile guvernamentale. Iar absența confirmării oficiale a relației cumpărătorului cu cooperativa determină posibilitatea fraudei - cumpărătorul poate plăti cu atenție toate taxele, dar în final nu va primi apartamentul promis, deoarece nu va putea dovedi în instanță că este membru.

Pentru a evita acest lucru, este necesar să însoțiți fiecare acțiune cu chitanțe. Este necesar să se solicite o chitanță de acceptare a cererii de aderare la cooperativă, un document care să confirme faptul acceptării în cooperativă.

În plus, ar trebui să citiți cu atenție Carta, de exemplu, condiția de aderare la o cooperativă de locuințe poate fi o decizie a adunării generale, iar în acest caz trebuie să solicitați un extras din registrul cooperativelor de locuințe despre adoptarea unui astfel de decizie; în acest caz, o singură cerere nu va fi suficientă.Și numai după ce toate documentele sunt în mână pot începe orice plată.

Cum să părăsești o cooperativă de locuințe

Acum să ne uităm la un alt dezavantaj al achiziției prin cooperative de locuințe, care poate fi numit foarte semnificativ. O cooperativă de construcții de locuințe este o asociație voluntară; în consecință, cumpărătorul are dreptul nu numai să se alăture voluntar, ci și să plece. Să zicem că un acționar, văzând că construcția nu are un sfârșit, iar toate termenele promise au trecut de mult, decide să părăsească cooperativa și să-și ia banii.

În această etapă, îl poate aștepta o surpriză neplăcută; retragerea banilor nu este atât de ușoară; legislația nu oferă instrucțiuni directe cu privire la procedura de returnare a banilor unui acționar care părăsește cooperativa.

În unele cazuri, acționarii nu reușesc să colecteze nimic, dar cea mai comună practică în cooperativele de locuințe este neplata taxei de intrare (aproximativ 20% din suma totală a proprietății).

Totodată, pe durata rezilierii contractului de închiriere, legea definește clar mecanismul de returnare a banilor, inclusiv penalități, în cazul în care ruperea relațiilor s-a produs din vina dezvoltatorului.

Procedura de examinare a unei cereri de ieșire, procedura de satisfacere a acesteia și de plăți trebuie să fie prevăzute în Carta cooperativei de locuințe - un document care reglementează activitățile unei persoane juridice. Cooperativa de locuințe poate bloca atâta timp cât dorește, dacă în Carta se precizează că o cerere de părăsire a cooperativei poate fi luată în considerare doar în termen de 6 luni din următorul an calendaristic, atunci acționarul va trebui să aștepte, nu se poate face nimic, instanța nu va ajuta. În această perioadă, Carta poate fi modificată; o astfel de decizie este luată de consiliu pe temeiuri complet legale, iar frecvența și numărul modificărilor aduse documentului, de asemenea, nu sunt reglementate de lege.

Concluzie. Există șanse de a cumpăra cu succes un apartament într-o cooperativă de locuințe?

Cu toate acestea, astăzi achizițiile de locuințe prin cooperative de locuințe au loc, deși mult mai puțin frecvent decât prin cooperativele de locuințe partajate. Dacă dintr-un motiv oarecare doriți să cumpărați proprietăți imobiliare în mod special prin intermediul cooperativelor de locuințe, și nu sub DDU, trebuie să încercați să vă protejați cât mai mult posibil de riscurile enumerate.. Să observăm imediat că este dificil să garantezi ceva, dar ceva se mai poate face.

În primul rând, este necesar să analizați cu atenție toate documentele oferite spre semnare, să studiați procedura de aderare la cooperativă, procedura de ieșire, procedura de plată a contribuțiilor, plăți suplimentare și posibilitatea de a vă recupera banii. Pentru a face acest lucru, este mai bine să invitați un avocat calificat, deoarece formulările legale nu înseamnă întotdeauna ceea ce sugerează logica obișnuită. Nu există cuvinte aleatorii într-un document, iar punctele individuale pot fi interpretate în moduri diferite; nu toată lumea poate face față unei astfel de sarcini pe cont propriu.

În plus, ar fi util să studiem istoria dezvoltatorului cu care cooperativa de locuințe a încheiat un contract de investiții; este posibil ca acesta să nu fie primul proiect implementat de o firmă de construcții în format cooperativă de locuințe. Puteți obține informații despre proiectele cu care dezvoltatorul a lucrat anterior pe site-ul oficial; informațiile necesare pot fi găsite cu ușurință pe Internet. Printre altele, recenziile foștilor acționari care și-au primit deja (sau nu) apartamentele merită o atenție deosebită; astfel de recenzii pot fi găsite pe forumurile dedicate unor clădiri noi specifice.

Igor Vasilenko

Cumpărarea unui apartament în cadrul unei scheme de cooperative de locuințe implică astăzi multe riscuri, deoarece protecția juridică a participanților nu este practic reglementată de stat. Avocatul principal al firmei de avocatură Via lege, Denis Artemov, a spus portalului site-ului web despre complexitatea acestei scheme și modalitățile de minimizare a riscurilor.

Ce este cooperativa de locuințe

O cooperativă de construcție de locuințe (HBC) este o organizație non-profit care unește în mod voluntar consumatorii pe baza calității de membru pentru achiziționarea (construirea) de locuințe prin comasarea acțiunilor în numerar. În acest caz, cooperativele de locuințe pot fi folosite pentru a gestiona casa.

Schema de cooperative de locuințe a apărut în perioada sovietică. În 1959, după o pauză de 20 de ani, a fost permisă din nou printr-o Rezoluție a Consiliului de Miniștri al RSFSR.

Apoi, angajații și muncitorii s-au unit la locul lor de muncă în cooperative de locuințe ale dezvoltatorilor individuali cu dreptul ulterior de a cumpăra apartamente ca proprietate privată. De asemenea, a fost utilizată în mod activ „metoda Gorky” („samstroy”, inventată în Gorki, modernul Nijni Novgorod), în care membrii cooperativei înșiși au fost implicați direct în construcție pentru a accelera și a reduce costul procesului.

Este de remarcat faptul că casele construite prin cooperative de locuințe au fost recunoscute ca fiind de o calitate superioară imobilelor construite de stat, întrucât proiectul de construcție și amplasarea noii facilități au fost stabilite de administrația întreprinderii în baza căreia locuința. a fost organizată cooperativa. Desigur, managerii au fost adesea printre participanții la cooperativă, așa că au făcut toate eforturile pentru a construi locuințe bune.

Înainte de prăbușirea URSS, sistemul cooperativ de locuințe a rămas practic neschimbat. Și boom-ul construcțiilor conform acestei scheme a avut loc în anii 80. Interesant este că până astăzi, în multe case construite atunci, cooperativele de locuințe funcționează ca formă de management.

La acel moment, a devenit evidentă o nevoie urgentă de reglementare a cooperativelor de către stat. Acest lucru a fost reflectat în capitolul 5 din Codul locuinței al RSFSR din 1983 (privind activitățile cooperativelor de locuințe), precum și în adoptarea Legii din 1988 „Cu privire la cooperarea în URSS”.

După prăbușirea URSS, capitolul 4 din Codul civil al Federației Ruse privind persoanele juridice a dat un loc cooperativelor de locuințe (articolul 116).

Reglementarea legală a activităților cooperativelor de locuințe a primit forma actuală în 2004, odată cu adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse.

Cooperativele moderne de locuințe au o serie de diferențe importante față de organizațiile sovietice similare.

În primul rând, trebuie menționat că sistemul de finanțare a unor astfel de proiecte s-a schimbat fundamental. Anterior, fondurile pentru construcție erau alocate de către stat sub forma unui împrumut, pe care participanții la cooperativele de locuințe l-au rambursat în aproximativ 15 ani de la finalizarea construcției casei.

Acum, fondurile necesare pentru construcția de imobile sunt colectate în timpul procesului de lucru. Cu alte cuvinte, dezvoltarea se realizează folosind banii deja disponibili ai acționarilor. Tot în aceste scopuri, cooperativa poate contracta împrumuturi comerciale. Putem spune că aderarea la o cooperativă locativă astăzi este o modalitate de a înregistra o contribuție în numerar de 100% din partea cumpărătorului pentru primirea ulterioară a unui apartament finit.

O altă diferență semnificativă este că cooperativele sovietice puteau consta numai din angajați ai întreprinderii pe baza căreia a fost creată cooperativa de locuințe. Astăzi, astfel de organizații pot include un număr nelimitat de participanți, pe care orice persoană fizică și juridică, precum și cetățenii altor state au dreptul să devină.

Cooperativa sovietică presupunea construirea unei case specifice (specifice), fără repartizarea prealabilă a apartamentelor între participanți. Decizia cu privire la cine va primi ce apartament a fost luată la finalizarea construcției pe baza rezultatelor unei trageri la sorți.

În zilele noastre, cooperativele de locuințe au funcții extinse: poate presupune nu doar construirea unei anumite case noi, ci și achiziționarea de apartamente de către membrii asociației în alte clădiri noi și chiar achiziționarea de locuințe secundare în baza unui contract de cumpărare și vânzare. Apartamentele sunt alocate în avans.

Dar cooperativele de locuințe sunt încă folosite pentru a gestiona casa.

Este de remarcat faptul că majoritatea dezvoltatorilor folosesc cooperative de locuințe pentru a construi case individuale, în timp ce vând restul proprietății în baza acordurilor de participare la capital. În regiunea Moscovei, schemele cu cooperative de locuințe sunt utilizate nu numai pentru construcția de blocuri de apartamente, ci și pentru construcția de sate de cabane și case de oraș.

Unul dintre cele mai importante avantaje ale achiziționării de imobile în clădiri noi prin sistemul cooperativ de locuințe este, de regulă, costul mai mic al apartamentului.

De fapt, prețurile pe metru pătrat în clădirile noi pot diferi semnificativ, chiar dacă clădirile au același nivel de confort, deoarece depind de mulți factori. Acestea includ: amplasarea teritorială a casei, accesibilitatea acesteia la transport, amenajarea zonei înconjurătoare, reputația de afaceri a dezvoltatorului etc.

Dar vânzarea de bunuri imobiliare prin acorduri de participare la construcția comună este cea mai puțin riscantă, prin urmare costul unor astfel de apartamente este de obicei mai mare.

În schemele de cooperative de locuințe, este adesea folosită cesiunea unei cote, care este analogă cu cesionarea drepturilor asupra unui apartament. Deci, din punct de vedere tehnic, puteți profita de creșterea prețurilor imobiliare, aderându-vă la o cooperativă și apoi revând apartamentul. De asemenea, puteți înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o clădire deja ridicată de o cooperativă de locuințe și apoi să-l vindeți în baza unui contract de cumpărare și vânzare.

Succesul unor astfel de manipulări depinde de fluctuațiile prețurilor de pe piața imobiliară, pe care este indicat ca cumpărătorul să le studieze înainte de a investi bani. De asemenea, ar trebui să solicitați mai întâi sfatul unui specialist calificat.

Riscuri la achiziționarea de locuințe în cadrul schemei de cooperative de locuințe

Cumpărarea unui apartament în cadrul unei scheme de cooperative de locuințe în prezent implică multe riscuri, deoarece protecția juridică a participanților la cooperativele de locuințe în situații precum construcția pe termen lung sau construcția de proastă calitate nu este practic reglementată de stat.

Astfel, conform articolului 124 din Codul Locuinței, la aderarea la o cooperativă de locuințe, baza pentru achiziționarea unui apartament este apartenența la cooperativa în sine. Iar condițiile legale pentru o astfel de participare sunt determinate doar de Acordul de aderare la cooperativa de locuințe și de Carta acesteia, al cărui conținut este reflectat în legislație doar în termeni generali.

În plus, de regulă, atunci când un nou participant se alătură unei cooperative, Carta cooperativei de locuințe a fost deja elaborată și adoptată, iar Acordul de aderare nu este supus modificărilor, deoarece este o modificare a acordului de aderare, adică poate să fie semnate exclusiv în formularea propusă.

În ceea ce privește securitatea, alte forme de acorduri de construcție în comun (DDU, acorduri preliminare) garantează o încredere mult mai mare, deoarece sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună...” și Legea federală „Cu privire la protecția consumatorului”. Drepturi”.

Condițiile DDU sunt reglementate precis în Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună...”, care protejează cumpărătorul și își asumă responsabilitatea dezvoltatorului în cazul unor riscuri.

Articolul 16 din Legea Federației Ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” face ca orice clauză a contractului să fie invalidă dacă contravine acestei legi. Chiar dacă, potrivit DDU, răspunderea dezvoltatorului este extrem de mică sau inexistentă, cumpărătorul are dreptul de a se referi la articolele Legii privind plata penalităților pentru întârzierea livrării locuințelor și a răspunderii pentru construcția de proastă calitate. .

Participanții la cooperativele de locuințe nu au astfel de drepturi, deoarece relațiile dintre ei și cooperativă se construiesc pe baza asocierii voluntare. Astfel, participanții își pot baza cererile doar pe Cartă și pe Tratatul de aderare.

Acest lucru este confirmat în Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 28 iunie 2012 nr. 17 „Cu privire la examinarea de către instanțe a cauzelor civile în litigiile privind protecția drepturilor consumatorilor”.

În plus, membrilor cooperatori li se poate cere să facă contribuții suplimentare în cazul insolvenței financiare a proiectului. Acest lucru se datorează articolului 16 din Codul civil al Federației Ruse.

Astfel, putem concluziona că riscurile legale ale unei companii de construcții într-o schemă de cooperative de locuințe sunt semnificativ mai mici decât riscurile unui participant cooperant, iar a merge în instanță cu un acord de participare la construcții partajate este disproporționat mai simplă și mai profitabilă pentru cumpărător decât cu un acord de aderare la o cooperativă de locuințe.

Trebuie spus că toată puterea în cooperativa de locuințe aparține consiliului de administrație al cooperativei, care are legătură legal cu dezvoltatorul. În acest sens, atunci când apar probleme, este adesea foarte dificil pentru cumpărător să le rezolve în cadrul cooperativei de locuințe.

Cumpărătorul poate merge în instanță. Dar instanțele interpretează literal prevederile Cartei cooperativei de locuințe și condițiile acordului privind aderarea la cooperativa de locuințe, care, de regulă, lucrează în favoarea dezvoltatorului, nu a cumpărătorului.

Prin urmare, în cazul unei construcții pe termen lung sau al unei construcții de proastă calitate, cumpărătorul nu are de ales decât să părăsească cooperativa de locuințe, restituind banii plătiți minus amenzile și cotizațiile de membru.

Condițiile de aplicare a amenzilor pentru părăsirea unei cooperative de locuințe și cuantumul acestora sunt stipulate în acordul de aderare la cooperativa de locuințe și în Statutul acesteia. Chiar dacă un membru cooperativ este obligat să părăsească organizația din vina dezvoltatorului, din lipsa statutului de consumator, acesta nu poate contesta integral aceste amenzi în instanță. Singurul lucru pe care poți încerca să-l faci este să le reducă dimensiunea demonstrând vinovăția companiei de construcții.

Cu toate acestea, în ciuda tuturor acestor dezavantaje evidente pentru cumpărători, datorită faptului că schema de cooperativă locativă este recunoscută ca fiind complet legală, se practică destul de des.

Desigur, mulți oameni înțeleg deja toate riscurile posibile asociate cu aderarea la o cooperativă de locuințe, așa că pentru a atrage participanți, dezvoltatorii folosesc avantaje suplimentare ale unor astfel de bunuri imobiliare: de exemplu, prețuri mici pentru apartamente, atractivitate ridicată și originalitate a soluțiilor arhitecturale, infrastructură dezvoltată. în zonele înconjurătoare (terenuri de sport, grădinițe, parcuri, magazine), reputația dvs. de afaceri etc.

Minimizarea riscurilor atunci când vă alăturați unei cooperative de locuințe

După ce ați decis să achiziționați proprietăți imobiliare în cadrul schemei de cooperative de locuințe, trebuie să încercați să minimizați posibilele riscuri chiar de la început - în etapa semnării acordului de aderare la cooperativă.

În primul rând, cumpărătorul trebuie să afle în detaliu cu ce dezvoltator real are de-a face și cele mai importante date despre această companie - cine este proprietarul și fondatorul acesteia.

Apoi ar trebui să aflați dacă dezvoltatorul are parteneri financiari importanți (corporații financiare, bănci, investitori străini), câte proiecte a implementat compania și ce recenzii există cu privire la acestea, să găsiți informații despre managementul cooperativei de locuințe și partenerii săi financiari. .

Este recomandat să acordați atenție dacă băncile acordă credite ipotecare pentru achiziționarea acestei proprietăți. Acest indicator este destul de semnificativ, deoarece băncile sunt părți interesate, iar dacă apar probleme, acestea sunt cele care au de-a face cu cooperativele de locuințe. Astfel, o bancă care se angajează în mod profesional în împrumuturi imobiliare este puțin probabil să ofere o ipotecă pentru o proprietate despre care se știe că este problematică.

În al doilea rând, puteți încerca în continuare să includeți în acordul de aderare a cooperativei de locuințe o completare cu privire la responsabilitatea cooperativei de locuințe în cazurile de calitate proastă a construcției și întârzierea livrării casei și, de asemenea, să excludeți din acesta penalitățile pentru plecare. cooperativa.

În acest caz, contractul trebuie să conțină următoarele puncte (lista lor este mai largă decât cea specificată în legislație):

Condiții de retragere a participantului din cooperativa locativă;

Procedura și valoarea plății plăților către cooperativele de locuințe;

Perioada de garanție pentru proprietatea achiziționată;

O proprietate clar definită la care cumpărătorul are dreptul conform documentației proiectului;

Cerințe privind calitatea imobilului în curs de construcție și răspunderea cooperativelor de locuințe pentru încălcarea acestora;

Termenele de construcție și responsabilitatea cooperativelor de locuințe pentru încălcarea acestora.

În cazul în care perioada de construcție este întârziată, cumpărătorul are dreptul să solicite consiliului cooperativului locativ informații complete și sigure despre progresul construcției. În acest caz, este necesar să se trimită cererea în scris, formulând întrebările cât mai clar posibil și predând-o Președintelui cooperativei de locuințe spre semnătură sau transmiterea acesteia printr-o scrisoare valoroasă cu notificare de livrare și o listă a atașamente.

Deoarece drepturile participanților cooperativelor de locuințe asupra proprietăților imobiliare nu sunt înregistrate la Rosreestr, riscul „vânzării duble” a unui apartament crește semnificativ.

În cazul unei „vânzări duble”, cumpărătorul trebuie să notifice imediat conducerea cooperativei de locuințe despre acest lucru, apoi să depună o declarație despre frauda asociată cu vânzările duble de apartamente, în conformitate cu articolul 159 din Codul penal. Federația Rusă, către agențiile de aplicare a legii.
Totodată, în instanță ar trebui depusă o declarație de revendicare pentru a invalida acordul repetat de aderare la cooperativa de locuințe, precum și pentru a sechestra drepturile asupra bunurilor imobiliare (pentru a nu fi revândute).

Desigur, dacă apar dificultăți, în primul rând, cumpărătorul trebuie să contacteze un avocat calificat. Faptul este că este destul de dificil să oficializați corect etapa preliminară a unui disput pe cont propriu, iar decizia instanței în favoarea reclamantului depinde în mare măsură de acest lucru.

Capacitatea de a plăti bani pentru imobile achiziționate prin acțiuni.

O cooperativă de locuințe este o organizație de proprietari a cărei funcție este de a satisface nevoile de locuințe ale membrilor săi.

În teorie, o cooperativă este creată de o colecție independentă de oameni, dar în practică este mai des înființată de către dezvoltator însuși pentru a finanța proiecte de construcție.

Instrucțiuni pas cu pas

Cum să cumperi un apartament printr-o cooperativă de locuințe? Mai întâi trebuie să înțelegeți că cooperativele de locuințe sunt o modalitate foarte riscantă de a cumpăra o casă. Dedicați prima etapă de acțiune alegerii cu atenție a unui dezvoltator.

O condiție prealabilă este absența navelor acestui dezvoltator cu clienții săi.

Studiați și carta; acest document conține uneori clauze foarte interesante care dau mână liberă companiilor necinstite.

Când alegeți un dezvoltator, veniți la biroul conducerii cooperativei și scrieți o cerere standard de aderare la cooperativa de locuințe.

În sine, aderarea la o cooperativă nu te obligă la nimic până când nu s-a încheiat un acord privind procedura de achitare a datoriei pe acțiune.

Asigurați-vă că cereți reprezentanților dezvoltatorului dovezi scrise cu o chitanță de la oficial că cererea a fost acceptată și procesată de ei. Acest lucru este important pentru un posibil proces cu dezvoltatorul.

După aceasta, puteți încheia un acord privind procedura de plată a cotei din cooperativă.

Rețineți că doar un membru al cooperativei are dreptul de a semna acordul.

În consecință, dacă dezvoltatorul dovedește în instanță că ați semnat-o fără a fi membru al cooperativei de locuințe, acest lucru îl va elibera de răspundere față de dvs.

Vă rugăm să știți că, prin semnarea acordului, sunteți automat de acord cu toate prevederile charterului.

REFERINŢĂ. Nu conta pe întâlnirile rezidenților pentru a schimba statutul cooperativei.

Managementul poate include persoane juridice controlate de dezvoltatori, ceea ce reduce șansele rezidenților la minimum.

După semnarea contractului, sunteți responsabil pentru plățile periodice ale datoriilor către dezvoltator. Asigurați-vă că documentați fiecare tranzacție de plată.

După ce ați efectuat ultima plată, mergeți la biroul cooperativei de locuințe și cereți un certificat în acest sens. Oferă dreptul de a înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament în Rosreestr.

Ce este un acord de cooperare locativă atunci când cumpărați un apartament?

Escrocii profită doar de lenea celor care nu vor să mai citească din nou clauzele contractului semnat. De aceea Vă rugăm să acordați atenție următoarelor puncte atunci când completați contractul:

1. Trebuie să indice complet numele obiectelor aflate în construcție. Abrevierile trebuie descifrate.

   În acest caz, trebuie să se indice clar care este obiectul pe care acționarul îl aplică pentru cumpărare. Indicând prețul pe metru pătrat și dimensiunea proprietății care se achiziționează.

2. Vă rugăm să fiți atenți la termenele limită pentru punerea în funcțiune a instalației. Dacă contractul prevede că acest lucru depinde doar de finalizarea construcției, nu semnați contractul.

   Solicitați o anumită dată sau nu contactați această cooperativă.

3. Acordați cea mai mare atenție problemelor legate de plata datoriilor la o acțiune dintr-o cooperativă de locuințe. Și anume: cât de des vor fi efectuate plățile, indexarea lunară a plăților, prezența unor taxe suplimentare.

   Taxele suplimentare pentru fondurile de construcție vizate sunt o clauză insidioasă din contract care vă poate crește plățile de acțiuni cu 20-30%. Asigurați-vă că nu există clauze privind plățile suplimentare.

4. Asigurați-vă în avans o modalitate avantajoasă din punct de vedere financiar de a renunța la contract. De obicei, dacă contractul este reziliat unilateral, dezvoltatorul are dreptul de a solicita plata unei penalități de la dvs.

   Asigurați-vă că contractul conține o clauză privind rezilierea unilaterală a contractului din cauza lucrărilor de proastă calitate a dezvoltatorului. Cu rambursarea integrală a plăților pentru cota dvs.

Cumpărarea unui apartament printr-o cooperativă de locuințe: practică judiciară

Din cauza unui cadru legal insuficient, relația dintre acționari și dezvoltator se dezvoltă adesea într-un conflict judiciar.

În acest caz, acționarii se află într-o poziție vulnerabilă.

Dar în practica judiciară a instanțelor ruse există cazuri specifice în care acționarii au reușit să câștige un proces împotriva unui dezvoltator.

În mod oficial, acordurile de participare la o cooperativă de locuințe nu sunt protejate de legea privind protecția drepturilor consumatorilor. Dar Tribunalul Districtual Smolninsky din Sankt Petersburg a emis o hotărâre pe 25 noiembrie 2015, în care, pentru prima dată, termenii legii ZPP au fost aplicați unui acord cu o cooperativă de locuințe.

Comisia judiciară a constatat că cooperativa de locuințe a fost creată direct de dezvoltator, și nu de un grup de cetățeni proactivi și făcea de fapt parte dintr-o mare companie de construcții. În acest temei, instanța a statuat că aceleași reguli de soluționare se pot aplica și convenției încheiate între reclamantă și pârâtă ca și conflictul dintre dezvoltatori și acționari.

Esența conflictului a fost că dezvoltatorul a întârziat semnificativ în îndeplinirea obligațiilor sale de a construi instalația. Instanța a dispus plata unei penalități în valoare de 500 de mii de ruble.

În cazul în care apare un conflict între membrii cooperativei de locuințe și societatea dezvoltator, atunci cel mai important lucru pe care trebuie să-l facă reclamantul este să furnizeze fapte care să indice că cooperativa este fictivă.

În cazul în care se constată că cooperativa locativă a fost în fapt creată de o altă persoană juridică care a realizat efectiv construcția, se vor putea aplica cerințele generale ale legii la acord.

La 19 septembrie 2016, Tribunalul Districtual Moskovsky din Sankt Petersburg a luat o decizie cu privire la un litigiu între un dezvoltator și un membru al unei cooperative, obligându-l pe primul să recunoască proprietatea celui din urmă asupra apartamentului și să emită certificatul corespunzător.

Conflictul a apărut din cauza faptului că dezvoltatorul nu a eliberat un certificat de proprietate, invocând o clauză din statutul cooperativei de locuințe, care prevede că o acțiune se emite numai după înregistrarea proprietății la Rosreestr.

Una dintre prevederile cartei a intrat în conflict clar cu legislația locuințelor, conform căreia drepturile de proprietate pot fi înregistrate în Registrul unificat de stat numai cu prezentarea unui certificat de răscumpărare completă a acțiunii. Am vorbit despre regulile de cumpărare în cadrul unui acord de cooperare de locuințe și apoi despre vânzarea de bunuri imobiliare.

Ce este vânzarea unei cooperative de locuințe?

În etapa în care un membru al cooperativei nu și-a achitat încă datoria față de dezvoltator, acesta are doar un drept condiționat de proprietate asupra cotei sale din cooperativa locativă. Dar atunci când își plătește cota, are posibilitatea de a atribui cota pentru bani.

Vânzarea cotei dumneavoastră către o altă persoană cu intrarea sa ulterioară în cooperativă este vânzarea de locuințe în cadrul unei cooperative de locuințe.

Procedură

Dacă ați înregistrat deja proprietatea asupra apartamentului, atunci schema este standard cu încheierea unui contract de cumpărare și vânzare. Dacă nu, și aveți doar o acțiune în mâinile dvs., fără un certificat de plată a datoriei, atunci trebuie să acționați astfel:

1. Găsiți un cumpărător care este de acord să accepte termenii acordului cu cooperativa.
2. Contactați conducerea cooperativei și notificați-o intențiile dumneavoastră de a vinde acțiunea. Asigurați-vă că consiliul va lua o decizie pozitivă cu privire la intrarea unui nou membru.
3. Întocmește un contract de cesiune. Indicați în el obligațiile părților: vânzătorul primește o anumită sumă pentru cesiunea drepturilor și obligațiilor sale dobândite în baza contractului cu cooperativa locativă. Acordul indică detaliile părților, precum și numărul complet al contractului în baza căruia se face cesiunea.
4. Părțile merg la biroul cooperativei și solicită reprezentantului dezvoltatorului să semneze contractul de cesiune.
5. Vânzătorul părăsește cooperativa, cumpărătorul devine membru cu drepturi depline a acesteia.
6. Părțile merg la Registrul Unificat de Stat pentru a înregistra faptul transferului drepturilor de proprietate.
7. Se plătește o taxă de 13% din valoarea tranzacției.

ATENŢIE. Tranzacția va fi mai ușoară dacă proprietatea a fost deja finalizată.

În caz contrar, cumpărătorul va trebui să-și asume obligații materiale în baza contractului, iar conducerii cooperativelor nu îi place acest lucru.

Nuanțe și capcane

Atunci când un acționar părăsește cooperativa, procedura de returnare a banilor este stabilită de statutul cooperativei de locuințe.

Persoanele juridice din subordinea dezvoltatorului pot controla statutul prin votul la adunările membrilor cooperatori.

Poate fi dificil să primești o penalizare pentru o construcție fără scrupule.

Aceeași regulă vă împiedică să solicitați despăgubiri de la dezvoltator din cauza construcției de proastă calitate.

Cazul trebuie soluționat adesea în instanță, dovedind caracterul fictiv al cooperativei create și implicarea acesteia într-o altă entitate juridică.

Controlul scăzut al statului asupra îndeplinirii obligațiilor față de membrii cooperatori face ca această formă de cumpărare imobiliară să fie extrem de riscantă. Cooperativa de locuințe nu este obligată să raporteze agențiilor guvernamentale despre calitatea și momentul în care se află unitatea în construcție. Responsabilitatea față de viitorii rezidenți este mult redusă.

De asemenea, nu vă puteți asigura viitoarea casă.

Concluzie

Pentru a rezuma, să spunem că cooperativele de locuințe sunt o opțiune pentru achiziționarea de locuințe pentru cei care sunt dispuși să-și asume riscuri serioase. Piața este reglementată literalmente de două legi federale (214 și), oportunitățile de litigii cu firme iresponsabile sunt foarte mici.

Numai companiile de încredere nu înșelează cooperativele. Dacă nu doriți să vă asumați riscuri, alegeți participarea la capital.

Ce sunt cooperativele de locuințe și cooperativele de locuințe comune? ZhSK este o cooperativă de construcție de locuințe, adică o asociație de persoane fizice sau juridice constituită pentru construirea în comun a blocurilor de locuințe.

Conceptul de cooperativă de construcție de locuințe este definit în Codul Locuinței (articolul 110). Codul civil definește cooperativele de locuințe ca fiind o organizație non-profit al cărei scop de existență nu este legat de realizarea unui profit.

In unele cazuri legislația permite organizațiilor nonprofit să desfășoare activități comerciale, cu toate acestea, acest lucru trebuie să fie legat de scopul creării lor (articolul 50 din Codul civil al Federației Ruse).

Această prevedere de lege nu se aplică cooperativelor de locuințe. În plus, prevederile Legii federale „Cu privire la organizațiile non-profit” nu pot fi aplicate cooperativelor de locuințe.

Astfel, poziția juridică a cooperativelor de locuințe arată ciudat - nu sunt organizații non-profit, dar, în același timp, le este interzis să se angajeze în activități comerciale. Acesta este ceva ca un parteneriat care colectează bani, plătește pentru construcție și apoi acceptă obiectul finit.

Spre deosebire de cooperativele de locuințe, DDU nu este o organizație, ci o formă de investiție. Abrevierea înseamnă simplu – acord de participare la capitaluri proprii.

Oamenii pur și simplu își investesc banii într-o clădire rezidențială în construcție în conformitate cu costul apartamentului lor.

Contractul se incheie intre detinatorul de capital si societatea de dezvoltare, adică între o persoană juridică și o persoană fizică.

Referinţă. Raporturile juridice dintre aceste persoane sunt reglementate în conformitate cu prevederile Legii N214-FZ, care se numește de obicei „Cu privire la participarea la construcția comună...”

Și încă o subtilitate - atunci când se creează cooperative de locuințe și cooperative de locuințe publice, apar categorii precum dezvoltator și acționar.

Care este diferența fundamentală?

Cum diferă o formă de participare la construcția de locuințe de alta? Cu siguranță există diferențe. Nu cu mult timp în urmă, fiecăreia dintre ele sunt dedicate reglementări separate.

S-a spus mai devreme că aceasta este o organizație oficială, o formă de interacțiune între viitorii rezidenți și constructori. DDU este interacțiunea persoanelor (viitorii rezidenți) direct cu dezvoltatorii.

Această diferență afectează și relațiile contractuale. Contractele de servicii de construcție de locuințe și DDS au următoarele diferențe:

1. Acordul de participare la acțiuni trebuie înregistrat la Serviciul Federal de Înregistrare, similar contractului de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare. Un acord creat într-o cooperativă de construcție de locuințe nu trebuie să fie înregistrat la Serviciul Federal de Înregistrare.
2. În acordul de acțiuni, costul locuinței este imediat specificat în sume specifice; după punerea în funcțiune a casei, acest cost nu se modifică. Atunci când interacționează cu cooperativele de locuințe, dezvoltatorii au dreptul de a modifica prețul apartamentelor în funcție de creșterea costurilor.
3. Legea federală nr. 214 stipulează în mod clar perioada de timp pentru finalizarea construcției. Dezvoltatorul este responsabil financiar pentru încălcarea condițiilor convenite. Construcția bazată pe relații cu cooperativele de locuințe nu este reglementată de niciun termen limită, prin urmare dezvoltatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru calendarul activităților sale.
4. Dacă dezvoltatorul decide să abandoneze construcția și contractul, atunci el este obligat să returneze acționarilor toți banii investiți. Dar nimeni nu dă astfel de garanții membrilor cooperativei. Dezvoltatorul poate returna o parte din banii investiți sau poate să nu returneze nimic. Schema contractuală nu prevede astfel de acțiuni.
5. au dreptul de a nu plăti întreaga sumă deodată.

   Acţionarii nu au astfel de drepturi. Aceștia sunt obligați să finalizeze plata pentru apartamentul lor până la data finalizării construcției.

6. Planurile de rate în cadrul unui contract de construcție comun nu afectează în niciun fel prețul apartamentului. Dacă construcția este realizată în baza unui acord cu o cooperativă, atunci dacă este plătită în rate, suma plătită crește.
7. Un dezvoltator care lucrează în baza unui acord de construcție comun trebuie să trimită întreaga gamă de documente de autorizare Serviciului Federal de Taxe înainte de începerea procedurii de vânzare. În cazul lucrului cu cooperative de locuințe, acest lucru nu este necesar.

Vă puteți familiariza cu diferențele fundamentale dintre cooperativele de locuințe și cooperativele de locuințe publice, urmărind videoclipul:

Acum știți diferența dintre cooperativele de locuințe și cooperativele preșcolare.

Ce acord este de preferat?

Aceste tipuri de achiziții de apartamente sunt întotdeauna asociate cu riscuri. Nu există o protecție completă împotriva problemelor în orice tip de contract.. De exemplu, cumpărătorii-acționarii sunt asigurați împotriva vânzărilor duble, iar cumpărătorii dintr-o cooperativă se pot muta într-un apartament care este deja ocupat de cineva (sunt prezentate recomandări privind evitarea riscurilor la achiziționarea unui apartament în baza unui acord de cooperativă de locuințe).

În cele din urmă, nimeni nu este imun de dezastre naturale, șocuri pe piața materialelor de construcții, probleme financiare și, în sfârșit, falimentul dezvoltatorului.

Trebuie sa alegi varianta contractuala cea mai avantajoasa in functie de situatie. Cu toate acestea, cel mai mult principalul lucru în această alegere este informații fiabile despre compania dezvoltatoare.

Încercați să alegeți o companie care se află pe piața imobiliară de mult timp, s-a dovedit bine și, cel mai important, a construit în baza unor contracte cu acționarii și asociațiile cooperatiste. O companie care a evitat conflictele cu investitorii săi merită să încheiați un acord cu ea.

Dacă nu aveți suficienți bani pentru a începe, vă puteți alătura unei cooperative, sperand ca afacerile tale financiare se vor imbunatati in timpul constructiei casei. Dacă aveți suficienți bani pentru o plată inițială a cotei pentru locuințe ieftine, atunci este mai bine să încheiați un acord de acțiuni partajate.

Ce spun utilizatorii de internet despre asta?

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.